実際どうなの?「不動産投資」ってどんな投資?

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アベノミクスといわれてしばらく経ちますが給料が目に見えて上がった人は少ないのではないでしょうか?

また将来の年金の受給年齢が上がるのでは?受給金が減るのでは?など不安を感じるニュースが多い中、自分自身で未来へ向けた資金を作っていかないと老後の生活が難しい。

そんな日本になりつつあります。お金の不安を解消する手段として投資を考えた時に「不動産投資」を意識された方も多いと思います。

ただ、大きなお金が動く「不動産投資」に対して不安を感じる人もいるでしょう。しかし、中身を分かっていくとプラス面も大きい「不動産投資」。どんなものなのか紹介したいと思います。

「マンション」「アパート」「一戸建て」三つ巴の投資方法

漠然と「不動産」と聞くと【家】を賃貸で貸してその収益を貰う投資方法というのは分かるものの、どのような【家】を目利きすれば良いか難しいと感じるもの。

まずは「不動産」の種類を紹介したいと思います。

「マンション」「アパート」などの共同住宅投資

マンションというとアパートよりも大型の集合住宅、コンクリート造の建物をさしています。

そのためアパートは木造住宅のケースが多くあります(軽量鉄骨造も含まれます)

また、マンションには豪華な機能を付けて差別化を行っている住宅も多くあります。

超高層まであるタワーマンションやコンシェルジュを配置。何重ものオートロックなどが装備されたものまであり高価なイメージを持っている人もいると思います。

そのため全てがそうとはいませんが値段が高くなる傾向にあり資金を多く必要とするケースが多いです。

また、購入方法も「一室」を購入する「区分購入」という方法とマンションの建物一棟全てを所有する「一棟買い」と購入形式が分かれています。

「一室」で購入する場合は購入費用を抑えることが出来る代わりに毎月の家賃収入も少なくなります。

但し住宅の共有部(エレベーター、オートロック、共通通路など)の負担を行う必要がなくリスクを住居のみに留めることが出来ます。

では「一棟買い」の場合はというと全ての部屋のオーナとなれば満室になった際の全ての部屋から家賃収入を得ることが出来るので毎月の収入を増やすことが出来ます。

そして別オーナに販売した場合はその売却費が一時収入と受け取ることが出来るので、大きな収入を得ることが出来るチャンスもあります。

また、別オーナに部屋の権利を渡している場合であっても修繕積立費を積み立てすることが出来ますので、共有部に何か問題があった場合、劣化している部分を修繕するために修繕費から費用を出すことが出来ます。

「一戸建て」といわれる投資方法について

一戸建てのメリットは土地と建物をセットで購入出来ることが挙げられます。

そしてアパートなどの一棟買いに比べて費用を落としながら自由度の高い不動産を得ることが出来ることです。

土地込みの場合はその分、家賃を高く設定することが出来るので収入を上げることが出来ます。

また部屋が広く設計されている場合が多く、ファミリーに住んでもらえる機会が多く、一度入居が決まれば長い期間住んでもらえることがメリットとして挙げられます。

ただ、住宅として独立してますので近隣住民とのトラブルが発生する可能性があるところと庭などの敷地がある場合は、メンテナンスを行う必要が出てくることが挙げられます。

また、「一戸建て」の場合は不動産と土地の全ての所有権を得ることが出来るため、マンションやアパートのような区分購入などは勝手に建物の共有部の修理やリフォームを加えることは出来ませんが、「一戸建て」の場合はオーナの判断でリフォームを辞しすることが出来る点はメリットといます。

それぞれの不動産にメリット・デメリットがあるため自分の望む不動産とは何かを考えて投資対象を選んでいきたいですね。

借金もきちんと計画すれば不安じゃなくなる?気になる不動産金額について

不動産投資を一度でも検討した人であれば始めに思うのが「高い買い物」ということだと思います。

前向きに検討していたとしても現在の資金状態でどの金額までの物件が購入出来るのか自分で判断するのは難しいと思います。

どのような買い方が出来るのか、またその手法をとった場合のメリット・デメリットをご紹介したいと思います

意外に高い不動産でも購入出来る!「フルローン」という買い方

まず、何千万円もする不動産の購入となるとキャッシュで一括購入する人はなかなかいないと思います。

その場合は銀行の融資を受ける場合が多いです。フルローンで一番ともいるメリットは自分の資金を一切使わずに不動産投資を始めることが出来る点です。

貯金している資金を切り崩して投資を始めることに抵抗を感じる人や何かあった時のために残しておきたい場合であっても、「フルローン」での投資はおすすめです。

また現在、マイナス金利施行の影響もあり住宅ローンの変動金利がより低く設定している銀行が増えてきました。

そのおかげもありフルローンで購入した場合であっても金利の低いローンを組むことが出来るようになりました。

このチャンスはマイナス金利中の恩恵といるでしょう。

金利を低く抑えられるということは年間の支払額のうち元本返済に回せる金額が増えますので、不動産自体の購入金額を上げることも出来ます。

不動産金額を上げることが出来れば部屋のグレードを上げることにも繋がり、家賃収入の金額を上げて毎月の収入増加に結びつけることにもなります。

デメリットとしては、返済額が上がることと返済期間が長くなることです。

長期間ローンを組むことでその期間に何かトラブルが発生する場合はリスクとなります。そのために資金管理をきちんと行って計画的に返済していきたいですね。

頭金があれば回転率を上げられる?不動産投資の回転率の重要性とは

不動産のメリットは家賃収入として毎月収入があることと売却した時の売却益があります。

頭金を入れて購入した場合、当然銀行からの融資を低く抑えることが出来ますので利子を低く抑えることが出来ます。

また、返済金額を上げて返済期間を短くすることも可能です。

このような設定をするメリットは不動産の価値は土地の値段が上がらない、インフレにならない限りは基本下がります。(土地が高騰して上がる場合もあります)

そのため、売却するタイミングが早いほど現金化する際の金額を多くすることが出来ます。

家賃収入を安定的に回収出来る地域は良いですが、築年数が過ぎることで空室リスクが上がることが嫌な投資家の人もいるでしょう。

その場合は売却する着地点を購入するタイミングで決めてしまうことで次の不動産投資に回せる現金を早期に作ることが出来ます。

不動産投資で金額を増やすことは所持している棟数を増やすことが大事です。

デメリットとしては資金投入することで次のアクションがしにくくなってしまうことです。

また、返済金額を高く設定し返済期間を短くする手法をとった場合は毎月の家賃収入と経費(修繕積立費、管理費、固定資産税など)の金額とのバランスを考えないとマイナスとなってしまうことがあることと、空室となった場合に負担額が大きくなることがいます。

「住宅」は必ず発生する固定費の一つといわれています。確かに「人口減少」「不動産の需要と供給のバランスが崩れている」など不安に感じるニュースも目に入ってきます。

ただ、他の投資もそうですがどのような計画を立てるかによってリスクよりもメリットが上回ることも出来るはずです。

急激な変動がしにくいといわれる不動産で自分が納得する投資計画を立てて、投資生活をスタートしてみては如何でしょうか。

★参照元
部屋探しに役立つ!アパートとマンションの違い
戸建賃貸への投資に向いているのはこんな人

ABOUTこの記事をかいた人

ロバート 前田

人材派遣を学生時代から始めたのをキッカケに、人生相談を12年で1万人以上の人たちから受けています。 現在、 お金を守る、 お金を殖やす、 お金を稼ぐを テーマにLTV(生涯支出) とどこまで向き合えるのか?! をテーマに日々精進しています。